Stock inmobiliario acumulado en Costa Dorada Norte

Para intuir la fecha de la recuperación del mercado inmobiliario local, uno de los parámetros que debemos considerar es el stock disponible.

Para ello he seleccionado la zona Costa Dorada Norte, incluyendo los municipios de Calafell, Vendrell, Roda de Barà, Creixell y Torredembarra, y he analizado los datos del Ministerio de la Vivienda, concretamente “Numero de transacciones realizadas en obra nueva”, del periodo 2004-2009, y por otro lado desde el Departament d’Habitatge, el numero de cedulas de habitabilidad concedidas en el mismo periodo.

Despreciando el desfase temporal trimestral que se pueda generar en la secuencia de datos de ambas fuente de información, los valores absolutos anuales de la diferencia entre las cedulas de habitabilidad y el numero de transacciones de obra nueva realizadas nos dará el incremento de stock anual.

“Stock = Cedulas habitabilidad – transacciones obra nueva”

Agrupando los cinco municipios, obtenemos el siguiente gráfico:

La interpretación para el año 2.008, por ejemplo, es que en el área local se emitieron 1.904 nuevas cedulas de habitabilidad, mientras que transacciones hubieron 646, por lo que se generó un stock de 1.258 viviendas.

El stock acumulado en el periodo 2004-2009, para cada municipio es el siguiente:

Calafell 1.382 uds de stock, que es el 36% de las cedulas emitidas. Transacciones en 2009 202

Vendrell 1.552 uds de stock, que es el 31% de las cedulas emitidas. Transacciones en 2009 161

Creixell 259 uds de stock, que es el 37% de las cedulas emitidas. Transacciones en 2009 31

Roda de Barà 853 uds de stock, que es el 49% de las cedulas emitidas. Transacciones en 2009 93

Torredembarra 466 uds de stock, que es el 26% de las cedulas emitidas. Transacciones en 2009 141

De estos datos se deduce que en Torredembarra se ha adecuado mejor  la oferta a la demanda y si se mantuviese el ritmo de ventas de 2009, en 3,3 años se absorbería el stock acumulado en el periodo 2004-2009, mientras que en Calafell se tardarían 6,8 años, Creixell 8,3 años, Roda de Barà se tardarán 9,1 años, y El Vendrell 9,6 años.


En declaraciones a "Expansión" publicado el 9 de Diciembre, el presidente de BNP Paribas Real Estate en España, Luis Martín, vaticinaba que el 'stock' de viviendas de España podría estar cerca de agotarse entre los ejercicios 2015 y 2016 debido al ritmo de absorción y a la "práctica" paralización de la construcción. Martín instó a bajar los precios de las viviendas para atraer la atención de inversores internacionales. Algunos expertos consideran que los pisos españoles están sobrevalorados entre un 12% y un 55%, según las diversas fuentes de estudio.
En los municipios costeros analizados vemos que en algunos casos el stock actual no se absorbería hasta 2018-2019, por lo que las acciones para reactivar las ventas deben ser mas contundentes incluso que las propuestas por el sr. Martín. 

Impacto del escenario inmobiliario adverso sobre la banca española.

Como podemos ver en el gráfico, el nivel de inmersión de nuestros bancos y cajas dentro del sector inmobiliario es diverso.
El porcentaje de crédito vinculado a la promoción y construcción de viviendas de las cinco principales entidades bancarias es desigual, situando a "Santander" y "BBVA", por debajo del 10%, "La Caixa" y "Caja Madrid" entre el 20 y el 25%, y solo el "Popular" se sitúa por encima del 30%.
Por encima del 30% encontramos a "CAM", "UNNIM", "Caixa Galicia", "Caja Sur" y "Caja Murcia".

"Banc de Sabadell" y "Banca March" siguen primando el crédito a empresas antes que al sector inmobiliario.

Escenario Inmobiliario Adverso
El Banco de España contempla un "escenario inmobiliario adverso" en el que concurririan:
Caída del PIB de un 2,7%
Caída de la vivienda terminada del 28%
Caída de la vivienda sin terminar del 50%
Caída del suelo del 61%

En el gráfico siguiente vemos como afectaría ese escenario a nuestras entidades financieras.

En el eje de abcisas situamos a cada entidad de acuerdo a su % de TIER 1, que mide su fortaleza frente a la solvencia, compuesto principalmente por capital básico; cuanto mas alto sea este ratio, implica mas colchón para hacer frente a deudas. Basilea fija este ratio en el 4%, el Banco de España lo sube al 7,5%, y los expertos indican que para hacer frente a la crisis es necesario que se situé por encima del 10%.
Bilbao Bizcaia Kutxa se destaca con los mejores ratings de solvencia.
En el eje de ordenadas situamos el % de perdidas de fondos propios que sufrirían nuestras entidades bancarias frente al escenario base del test stress.
Dos de los cinco grandes ( "Caja Madrid", "Banco Popular" ) perderían mas de la mitad de sus fondos propios.

Como queda afectada la solvencia tras el stress test
Después de aplicar el stress test se advierte que entidades como "Santander", "BBVA" o "BBK" no les afecta prácticamente el escenario inmobiliario adverso.

El resto de entidades se sitúan alrededor del 7,5% propuesto por el Banco de España, y solo "Unnim" se alejaría de la recomendación, aunque dentro de los parametros de Basilea.

El Juego de la Cerveza Inmobiliario

En los años 60 del siglo pasado, el MIT de Massachussets, desarrolló un modelo de comportamiento de las cadenas de suministro, cuando se ven afectadas por perturbaciones, bien por la demanda, bien por la actuación de los eslabones de la cadena. Lo llamó el "Juego de la Cerveza" , es habitual en las Escuelas de Negocios y alguna vez lo hemos sufrido en realidad en la industria, con efectos devastadores.
Resumiendo, el juego consiste en recrear una cadena de suministro donde interviene un minorista, un mayorista y una fábrica.

Diagrama de un Proceso Inmobiliario

Al igual que cualquier proceso industrial o de servicios, podemos mapear el proceso inmobiliario.
El proceso se inicia con la captación y creación de un stock de clientes vendedores, y se determina la calidad del producto.
Una vez valorada la finca (tasación), aplicamos el proceso de marketing on-line y off-line y pasará a formar parte de nuestro stock de fincas.
Por otro lado, hemos captado clientes compradores, a los que aproximaremos nuestro stock de fincas.
En este punto el proceso inmobiliario llega a una espera cuya duración dependerá de las variables del Time On Market, definidas en post anteriores.
Tomada la decisión por parte del comprador seguimos con el proceso de negociación, cierre y firma. En ocasiones intervenimos en el proceso hipotecario, por lo que lo he incluido en el diagrama.

No tengo prisa por vender...

En el blog anterior, definíamos el Time On Market como la variable a optimizar en el proceso inmobiliario y para modularla disponíamos de cuatro herramientas:
Oferta, precio, calidad y marketing.
Pero que pasa cuando captamos una finca, le hacemos gratuitamente una valoración al vendedor que siempre está por debajo de sus expectativas y nos da el argumento devastador: "Creo que mi finca vale mas. Ademas...no tengo prisa por vender..."
Ante esta respuesta tenemos dos opciones:

Time On Market: la variable a optimizar en el proceso inmobiliario

Como en cualquier otro proceso, el tiempo es la variable crítica que debemos tener bajo control. Cuanto mas rápida sea la transacción, tendremos menos costes variables ( menos visitas a la finca, menos coste de permanencia en los portales inmobiliarios, menos llamadas telefónicas, menor coste de oportunidad ...).


Para acelerar una venta, tendremos ventaja competitiva si la captamos en exclusiva, o pertenecemos a alguna MLS local, pero en cualquier caso, para optimizar el Time On Market, debemos saber de que parámetros se compone y sobre cuales podemos influir.


En el gráfico anexo puedes comprobar, que en el numerador OFERTA y PRECIO, sin son bajos, el Time On Market también lo será, y que en el denominador CALIDAD y MARKETING si son altos, también harán que Time On Market disminuya.


De aqui se traduce que si estamos en un mercado con poca oferta, precio contenido, calidad adecuada y marketing excelente, haremos la transacción con mucha rapidez. 


Pero, sobre que variables tenemos el control?

Para facturar 60.000 € al año, se necesitan mas de 4.000 relaciones interpersonales.

He creado una agencia ficticia formada por dos personas: un agente de la propiedad, mas un comercial y quiero que este negocio me genere unos ingresos anuales de 60.000 € (1).
Trabajo en una zona costera mediterránea, con fuerte estacionalidad, donde el promedio del precio de venta está en 180.000 € (2), y como quiero ser competitivo aplico un 3% de comisión (3).
Mi comercial también va a comisión (30% de las ganancias)(5) , por lo que cada transacción me generará 3.780 € brutos(6) y por tanto debo hacer 16 ventas al año (7) para obtener mis 60.000 €.
Mi stock está muy saneado y solo acepto fincas en exclusiva, por lo que tengo una rotación muy elevada que he estimado del 70% (8) por lo que necesito un stock permanente de 23  fincas (9).
La media de visitas que hace el comprador final a una finca son 3, por lo que al cabo del año haré 68 visitas (11) a fincas, que me generarán ingresos.

KPI AGENCIA INMOBILIARIA

Agente de la Propiedad Inmobiliaria, planifica los indicadores de tu agencia inmobiliaria y proyecta los resultados que esperas. Esta es la primera herramienta de gestión estratégica y control de tu negocio.
Haz una previsión a doce meses de tus objetivos y haz un seguimiento mensual.

Te sugiero 7 indicadores de gestión:

Económicos:

1. Facturación: Previsión mensual de facturación que preves para tu negocio.
2. EBITDA: te dará una idea clara del rendimiento operativo de tu agencia.