Escenario de la red financiera: reformas drásticas pero insuficientes

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Reducir el numero de oficinas y de empleados, es el objetivo que se ha marcado el Banco de España para conseguir los objetivos de productividad que nos equipare con los países de nuestro entorno.
El colectivo de empleados de cajas de ahorro se eleva a mas de 130.000 personas y el numero de oficinas entre bancos y cajas supera las 44.000. 
Según el Informe de Estabilidad Financiera publicado por el Banco de España en Octubre 2010, el plan establecido para las cajas de ahorro "persigue una reducción del numero de sucursales entre el 10% y el 30% y de la plantilla entre el 11% y el 27%. El sector ha pasado de contar con 45 entidades con un tamaño medio de 28.504 millones de euros a estar formado por 18 entidades (o grupos de entidades) con un volumen de activos medio de 71.260 millones de euros." 
Pero estas medidas son suficientes?
Veamos algunos indicadores comparativos:
(Fuente: Informes del Banco de España 2007):


Oficinas cada 1.000 habitantes.

En España se ha aplicado el concepto de banca de proximidad en su máxima expresión.Vemos que el ratio es de 1 oficina cada 1.000 habitantes, de forma que si se aplicara el plan del BdE, en las condiciones mas exigentes (30%), el ratio quedaría alineado con Francia e Italia, los países con mayor concentración de oficinas de nuestro entorno.


Promedio de oficinas por entidad.

Se demuestra el nexo entre entidades financieras y sector inmobiliario. Aquí el ratio en España es de 130 oficinas por entidad, que con las ultimas concentraciones han pasado de 45 a 18 entidades por lo que se puede intuir que aún haciendo el esfuerzo de reducir un 30% el número de oficinas será difícil estar alineados con el resto de países europeos.


Empleados por oficina.

Solo 5 empleados de media por oficina en España, nos da a entender que hay mucho recorrido en este aspecto para alinearnos con los 10 empleados por oficina de Portugal e Italia, los mas desprendidos en este aspecto.


Activo por oficina.

Por debajo de los 100 M€ de activos por oficina, nuestras entidades financieras están en la cola de Europa en este aspecto.


Nuestra conclusión es que las condiciones que han permitido una expansión del sector financiero gracias a vínculos con el sector inmobiliario, han propiciado una época favorable a la banca de proximidad, pero las condiciones coyunturales actuales, los principios de eficiencia y productividad y la optimización de procesos obligan a una reingenieria del sector, totalmente justificada.
Incluso la aplicación estricta del plan de reestructuración del BdE, no será mas que el principio de una serie de reformas aún mas profundas, que esperemos sea en beneficio de todos.

Porque el Método de Valor de Mercado es el mas utilizado?

Hay varias razones que justifican que el método de Valor de Mercado ó de Comparación sea el mas utilizado en nuestro negocio.
Para empezar, es el único que es comprobable a través de las transacciones ó ventas que hemos realizado; cualquier otro valor es hipotético y por extensión mas difícil de defender ante el cliente (comprador ó vendedor). Ademas dos opiniones sobre una finca valorada a Valor Comparativo, tendrán un gap inferior a cualquier otro método de valoración y en el mercado recesivo actual, opiniones muy diferentes sobre el valor de una finca, no hará mas que confundir aún mas a nuestros clientes.
También porque es un valor aceptado internacionalmente y es realizable a la fecha de la valoración, pero sobre todo porque tiene en cuenta rasgos coyunturales, como el momento de Mercado o aspectos especulativos.
Esto obliga al valorador a un conocimiento profundo de su mercado y de los comportamientos de inversores y compradores.


En definitiva el Valor de Mercado asume el concepto económico de sustitución el cual afirma que el valor de una propiedad determinada debe ser aproximadamente el mismo que el otra propiedad que genere los mismos beneficios. Para que esta valoración sea eficaz necesitamos información actualizada sobre transacciones recientes en fincas próximas a la valorada y que sean comparables. Como mínimo deberíamos trabajar con tres valores aunque la orden ECO/805/2003 recomienda seis.


La realidad es que no hay dos fincas directamente comparables, por lo que una vez definidas las que utilizaremos para el cálculo (como en nuestra tabla de ejemplo con 3 fincas) , debemos evaluar otros factores (antigüedad, condiciones, fecha de la venta...) que consideremos relevantes , estimar el impacto en precio de esos factores relevantes, que sumaran ó restarán según el caso y acabaremos el proceso con la HOMOGENEIZACION de todos los valores, con lo que obtendremos un Valor de Mercado ó de Comparación, proyectado a nuestra fecha actual.

Tasación de una vivienda. Como se puede probar que la valoración es correcta?

Para tasar una vivienda se puede utilizar alguno de los métodos siguientes:

Valor razonable, valor de inversión, valor de tasación, valor sostenible a largo plazo, valor de mercado, valor neto realizable, coste de reposición depreciado, valor para uso existente… demasiados métodos, que probablemente aporten más confusión que claridad en el momento de valorar una vivienda.

Como se puede probar que el valor de tasación es correcto? No se puede.

Uno de los métodos propuestos para estandarizar el proceso de tasación de una propiedad es la aplicación del método de Valor Sostenible a Largo Plazo y se ha propuesto desde la UE para controlar el riesgo de la banca. La valoración a efectos hipotecarios de una vivienda debe quedar documentada siempre de manera clara y transparente.  Por ello entidades como el RICS (Royal Institutution of Chartered Surveyors) pide una definición de cálculo del Valor Sostenible a Largo Plazo,  que hasta la fecha la UE ha sido incapaz de definir.

RICS define conceptualmente el Valor Sostenible a Largo Plazo, como el valor calculado mediante un estudio minucioso de las posibilidades potenciales o futuras de comercialización de un bien, considerando aspectos sostenibles de la propiedad a largo plazo, condiciones normales de mercado, usos actuales o alternativos y aparcando aspectos meramente especulativos

Por tanto en condiciones normales una valoración obtenida por este método sería mas conservadora que su valor de mercado, pero en una situación como la actual el  Valor Sostenible a Largo Plazo nos daría un valor superior al de mercado, lo que complicaría aún mas el ya complejo escenario inmobiliario actual.

Cada país europeo, tiene su propia reglamentación al respecto, que en España está recogida en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras y el RD 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Específicamente, el art. 15 de la Orden ECO/805/2003, publicado en el BOE del 9/4/2003, determina que:

1º.- Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de esta Orden son:

a) El Método del coste.

b) El Método de comparación.

c) El Método de actualización de rentas.

d) El Método residual.

2º.- Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.

En nuestras valoraciones el  proceso que seguimos para aproximarnos al valor de una finca consiste en usar tres técnicas básicas, para llegar a un resultado lo mas real posible:

1.Valor de Mercado ó comparativo de ventas.

2.Método del Coste ó Reemplazamiento.

3.Capitalización de Ingresos.

Cada técnica dará un resultado diferente para una misma finca, por lo que el trabajo del evaluador será dar el peso apropiado a cada resultado y determinar el valor final más aproximado.

Nuestra conclusión es que cada tasador ó evaluador aplicará sus criterios particulares y su experiencia, y nadie excepto el propio mercado, pondrá en duda que la tasación se haya hecho correctamente.

Otra  conclusión a la que llegamos  del proceso expuesto es que en definitiva el Tasador / Valorador de fincas, está asumiendo el rol de controlador de riesgo de la banca pero, realmente debe asumirlo?