Porque el Método de Valor de Mercado es el mas utilizado?

Hay varias razones que justifican que el método de Valor de Mercado ó de Comparación sea el mas utilizado en nuestro negocio.
Para empezar, es el único que es comprobable a través de las transacciones ó ventas que hemos realizado; cualquier otro valor es hipotético y por extensión mas difícil de defender ante el cliente (comprador ó vendedor). Ademas dos opiniones sobre una finca valorada a Valor Comparativo, tendrán un gap inferior a cualquier otro método de valoración y en el mercado recesivo actual, opiniones muy diferentes sobre el valor de una finca, no hará mas que confundir aún mas a nuestros clientes.
También porque es un valor aceptado internacionalmente y es realizable a la fecha de la valoración, pero sobre todo porque tiene en cuenta rasgos coyunturales, como el momento de Mercado o aspectos especulativos.
Esto obliga al valorador a un conocimiento profundo de su mercado y de los comportamientos de inversores y compradores.


En definitiva el Valor de Mercado asume el concepto económico de sustitución el cual afirma que el valor de una propiedad determinada debe ser aproximadamente el mismo que el otra propiedad que genere los mismos beneficios. Para que esta valoración sea eficaz necesitamos información actualizada sobre transacciones recientes en fincas próximas a la valorada y que sean comparables. Como mínimo deberíamos trabajar con tres valores aunque la orden ECO/805/2003 recomienda seis.


La realidad es que no hay dos fincas directamente comparables, por lo que una vez definidas las que utilizaremos para el cálculo (como en nuestra tabla de ejemplo con 3 fincas) , debemos evaluar otros factores (antigüedad, condiciones, fecha de la venta...) que consideremos relevantes , estimar el impacto en precio de esos factores relevantes, que sumaran ó restarán según el caso y acabaremos el proceso con la HOMOGENEIZACION de todos los valores, con lo que obtendremos un Valor de Mercado ó de Comparación, proyectado a nuestra fecha actual.