Tasación de una vivienda. Como se puede probar que la valoración es correcta?

Para tasar una vivienda se puede utilizar alguno de los métodos siguientes:

Valor razonable, valor de inversión, valor de tasación, valor sostenible a largo plazo, valor de mercado, valor neto realizable, coste de reposición depreciado, valor para uso existente… demasiados métodos, que probablemente aporten más confusión que claridad en el momento de valorar una vivienda.

Como se puede probar que el valor de tasación es correcto? No se puede.

Uno de los métodos propuestos para estandarizar el proceso de tasación de una propiedad es la aplicación del método de Valor Sostenible a Largo Plazo y se ha propuesto desde la UE para controlar el riesgo de la banca. La valoración a efectos hipotecarios de una vivienda debe quedar documentada siempre de manera clara y transparente.  Por ello entidades como el RICS (Royal Institutution of Chartered Surveyors) pide una definición de cálculo del Valor Sostenible a Largo Plazo,  que hasta la fecha la UE ha sido incapaz de definir.

RICS define conceptualmente el Valor Sostenible a Largo Plazo, como el valor calculado mediante un estudio minucioso de las posibilidades potenciales o futuras de comercialización de un bien, considerando aspectos sostenibles de la propiedad a largo plazo, condiciones normales de mercado, usos actuales o alternativos y aparcando aspectos meramente especulativos

Por tanto en condiciones normales una valoración obtenida por este método sería mas conservadora que su valor de mercado, pero en una situación como la actual el  Valor Sostenible a Largo Plazo nos daría un valor superior al de mercado, lo que complicaría aún mas el ya complejo escenario inmobiliario actual.

Cada país europeo, tiene su propia reglamentación al respecto, que en España está recogida en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras y el RD 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Específicamente, el art. 15 de la Orden ECO/805/2003, publicado en el BOE del 9/4/2003, determina que:

1º.- Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de esta Orden son:

a) El Método del coste.

b) El Método de comparación.

c) El Método de actualización de rentas.

d) El Método residual.

2º.- Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.

En nuestras valoraciones el  proceso que seguimos para aproximarnos al valor de una finca consiste en usar tres técnicas básicas, para llegar a un resultado lo mas real posible:

1.Valor de Mercado ó comparativo de ventas.

2.Método del Coste ó Reemplazamiento.

3.Capitalización de Ingresos.

Cada técnica dará un resultado diferente para una misma finca, por lo que el trabajo del evaluador será dar el peso apropiado a cada resultado y determinar el valor final más aproximado.

Nuestra conclusión es que cada tasador ó evaluador aplicará sus criterios particulares y su experiencia, y nadie excepto el propio mercado, pondrá en duda que la tasación se haya hecho correctamente.

Otra  conclusión a la que llegamos  del proceso expuesto es que en definitiva el Tasador / Valorador de fincas, está asumiendo el rol de controlador de riesgo de la banca pero, realmente debe asumirlo?